Úvod

Dne 16. června 2025 byl ve Sbírce zákonů vyhlášen nový zákon č. 176/2025 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení. Tento zákon přináší zásadní změnu v oblasti nájemního bydlení a zavádí nový institut, tzv. rozkaz k vyklizení. Účinnost právní úpravy rozkazu k vyklizení je stanovena k 1. lednu 2026.

Tento institut bude zaveden výše zmíněnou novelou do občanského soudního řádu, přesně do nového paragrafu 175a OSŘ.

Rozkaz k vyklizení bude institutem sloužícím výhradně za účelem vyklizení bytu či domu nájemcem, který i po řádném ukončení nájmu odmítá opustit byt či dům, jenž byl předmětem nájmu. Nový institut se inspiruje platebním rozkazem a měl by přinést významné urychlení procesů tam, kde je skutkový stav jasný a nevyžaduje složité dokazování. Na rozdíl od platebního rozkazu se však netýká peněžitého plnění, ale předmětem řízení je zde vyklizení nemovitosti. Peněžitá plnění, např. dlužné nájemné, tak budou muset být nadále vymáhána samostatně standardní žalobou nebo platebním rozkazem.

Základní vymezení institutu a předpoklady úspěšného uplatnění

Předpokladem využití tohoto nástroje je to, že nejdříve je nájem s nájemcem ukončen. Pokud nájemce dobrovolně byt nevyklidí, může se pronajímatel obrátit na soud s žalobou na vyklizení bytu či domu, ve které současně může soudu navrhnout vydat rozkaz k vyklizení předmětu nájmu.

Soud je poté oprávněn i bez výslovné žádosti a bez slyšení žalovaného vydat rozkaz k vyklizení.

Pronajímatel musí k žalobě připojit písemnou výzvu k vyklizení bytu či domu, kterou žalovanému nájemci zaslal alespoň 14 dnů před podáním žaloby. Lhůtu pro nájemce v délce nejméně 14 dní k vyklizení obsaženou v písemné předžalobní výzvě je pronajímatel povinen dodržet. Uvedená předžalobní upomínka je podmínkou pro vydání rozkazu k vyklizení nemovitosti soudem. Dále je pronajímatel povinen v rámci žaloby prokázat jeho vlastnické právo k předmětu nájmu, a také neoprávněnost užívání bývalým nájemcem, např. doložením výpovědi nájemní smlouvy. Zároveň platí pro úspěšné vydání rozkazu k vyklizení, že nesmí být veden u soudu spor, ve kterém se rozhoduje o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu či domu. Klíčové tedy je, aby žalobní tvrzení byla podložena listinnými důkazy ze strany pronajímatele (tj. zejména ukončená nájemní smlouva, dokument o ukončení nájmu, případně včetně dokladu o jeho doručení nájemci, písemná výzva k vyklizení bytu či domu zaslaná nájemci alespoň 14 dnů před podáním žaloby). V tomto ohledu je tak apelováno na pronajímatele, aby veškeré písemnosti řádně uchovávali.

Jsou-li splněny výše uvedené podmínky, vydá soud rozkaz k vyklizení, ve kterém uloží žalovanému nájemci, aby do 15 dnů od doručení rozkazu k vyklizení byt či dům vyklidil a zaplatil náklady řízení, anebo aby ve stejné lhůtě podal odpor u soudu, který rozkaz k vyklizení vydal. Nepodá-li žalovaný proti rozkazu k vyklizení odpor, stává se rozkaz pravomocným a vykonatelným. Pronajímatel tak může rychleji získat exekuční titul a domáhat se vyklizení nemovitosti v např. následném exekučním řízení. Na druhou stranu, podá-li žalovaný proti rozkazu odpor, rozkaz se tímto ruší a věc přechází do standardního soudního řízení o vyklizení nemovitosti.

Praktické dopady rozkazu k vyklizení

Výhodou a také důvodem zavedení tohoto institutu je jeho rychlost, resp. zrychlení řízení v jednoznačných případech. Obdobně jako tomu je u platebního rozkazu, i zde se u rozkazu k vyklizení očekává usnadnění celého procesu. Je-li situace jednoznačná, lze se vyhnout zdlouhavému dokazování před soudem. Pokud tedy nájem zanikl a nájemce nemá žádný právní titul k užívání předmětu nájmu, tj. bytu či domu, je tak cesta k využití tohoto institutu zcela otevřena.  Naopak v situaci, kdy se vede spor o oprávněnosti užívání předmětu nájmu, např. o oprávněnosti výpovědi, bude tak třeba postupovat standardní soudní cestou prostřednictvím žaloby o vyklizení nemovitosti.

Není-li ze strany nájemce proti rozkazu podán odpor, stane se rozkaz k vyklizení exekučním titulem, kdy následný výkon rozhodnutí proběhne podle příslušných ustanovení občanského soudního řádu či exekučního řádu, a to přikázáním vyklizení nemovitosti.

Závěr

Motivací zákonodárce k přijetí tohoto institutu bylo zcela jistě urychlení procesu vyklizení bytu či domu nájemcem, který již nedisponuje platným právním titulem k užívání dané nemovitosti. Rozkaz k vyklizení tak v praxi pronajímateli přinese možnost získání soudního rozhodnutí v případech, kdy je nárok na vyklizení dostatečně podložen, a to rychlejším a jednodušším způsobem. Tím se výrazně snižuje riziko protahování řízení a zároveň i ekonomické náklady pronajímatele způsobené neoprávněným užíváním nemovitosti ze strany nájemce.

Děkujeme za Vaši pozornost,

Tým Spoladore & Bystřický, advokátní kancelář s.r.o.