NOVINKY TÝKAJÍCÍ SE PROVOZU AIRBNB VE VZTAHU KE SPOLEČENSTVÍM VLASTNÍKŮ JEDNOTEK

NOVITÀ SULLA GESTIONE DI AIRBNB RELATIVAMENTE ALLE ASSOCIAZIONI DEI PROPRIETARI DELLE UNITÀ ABITATIVE

ke dni 03.11.2020

al 03.11.2020

Vážení,

Gentilissimi,

chtěli bychom Vás tímto informovat, že kromě stávající krize související s pandemií viru SARS-CoV-2, která rovněž zasáhla provozování krátkodobých pronájmů v rámci platformy Airbnb, dochází také k zásadním změnám nahlížení na provozování AIRBNB v rámci soudní rozhodovací praxe.

con la presente vorremmo informarVi che oltre la crisi attuale, relativa alla pandemia del virus SARS-CoV-2, la quale ha prodotto effetti anche sulla gestione delle locazioni a breve termine nel quadro della piattaforma Airbnb, stanno occorrendo anche dei cambiamenti fondamentali nella visione del funzionamento di AIRBNB nel quadro della prassi decisionale giudiziaria.

Právní zakotvení Airbnb

Quadro normativo di Airbnb

Poskytování krátkodobých nájmů v rámci Airbnb je v občanském právu ukotveno pouze v rámci ustanovení o nájmu věci podle § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) . Nelze na tuto službu aplikovat ustanovení o nájmu bytu (§ 2235 a násl. o.z.), neboť tato se nevtahují na krátkodobý nájem (viz § 2235 odst. 2 o.z.). Na Airbnb nelze použít ani ustanovení o ubytování ve smyslu § 2326 o.z., neboť poskytované ubytování se nenachází ve stavbách ubytovacích zařízení a nejedná se o poskytování ubytovacích služeb v podobě živnosti.

Le locazioni a breve termine nell’ambito di Airbnb sono basate, nel diritto civile, solo sulle disposizioni sulla locazione dei beni ai sensi degli art. 2201 e succ. della legge n. 89/2012 Coll., codice civile (di seguito solo “c.c.”) Non si possono applicare al detto servizio le disposizioni sulla locazione di appartamenti (art. 2235 e succ. c.c.), poiché queste disposizioni non si applicano sulle locazioni a breve termine (vedi art. 2235 paragrafo 2 c.c.). Su Airbnb non è possibile applicare nemmeno le disposizioni sull’alloggio ai sensi dell’art. 2326 c.c., poiché in questo caso il fornimento di alloggio non viene svolto negli edifici delle strutture di alloggio, e quindi non si tratta del fornimento di servizi di alloggio nella forma professionale.

Zákaz provozování AIRBNB v budově na základě rozhodnutí Společenství vlastníků jednotek

Divieto di attività AIRBNB nell’edificio sulla base della decisione dell’Associazione dei proprietari delle unità abitative

Dne 21.11.2019 došlo k vydání usnesení Městského soudu v Praze , sp. zn. 80 Cm 8/2018, které přiznává možnost omezení či úplného zákazu provozování krátkodobého pronájmu bytů, a to na základě rozhodnutí společenství vlastníků jednotek (SVJ). Z právního pohledu se jedná o průlomové soudní rozhodnutí v rámci právní úpravy SVJ a krátkodobých pronájmů.

Il 21. 11. 2019 è stata emessa la decisone del Tribunale municipale di Praga, num. di rif. 80 Cm 8/2018, nella quale il tribunale ammette la possibilità di limitare o vietare completamente l’attività di locazione a breve termine delle unità abitative, e questo sulla base della delibera dell’associazione dei proprietari delle unità abitative (di seguito solo „SVJ“). Dal punto di vista legale si tratta di una decisione rivoluzionaria del tribunale nell’ambito della normativa in materia delle SVJ e delle locazioni a breve termine.

SVJ v uvedeném případě deklarovalo ve svých stanovách, že příslušný bytový dům je určen k trvalému bydlení vlastníků, jejich rodinných příslušníků a nájemníků. Ve stanovách bylo výslovně vyloučeno poskytování ubytovacích služeb a krátkodobý pronájem bytových jednotek na dobu kratší než 3 měsíce bez souhlasu všech členů SVJ.

Nel caso valutato sotto il n. di rif. sopra indicato, la rispettiva SVJ aveva stabilito nel suo statuto che l’edificio è destinato alla residenza dei proprietari delle unità, dei loro familiari e dei conduttori. Nello statuto è stata espressamente esclusa la prestazione dei servizi di alloggio e la locazione a breve termine delle unità abitative per periodi inferiori a 3 mesi senza il consenso espresso da di tutti membri della SVJ.

Možnost omezení provozování krátkodobého pronájmu bytové jednotky soud odůvodnil ustanovením § 1175 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, které vlastníkům jednotek přiznává právo svobodně nakládat s bytem a užívat společné části, avšak nesmí dojít ke ztížení nebo ohrožení výkonu stejných práv jiného vlastníka, anebo ke změně nebo poškození společných částí. V tomto ohledu se jedná o zákonem stanovené hranice práv vlastníka, který má jinak právo se svým vlastnictvím libovolně nakládat v mezích právního řádu.

Il tribunale ha motivato la possibilità di limitare la locazione a breve termine delle unità abitative ricorrendo alla disposizione dell’art. 1175 comma 1 della legge n. 89/2012 Coll., codice civile, indicando che nonostante questa concede ai proprietari il diritto di disporre dell’appartamento liberamente e di usare le parti comuni, questo non può rendere l’esercizio degli stessi diritti di un altro proprietario più difficoltoso o compromettere il loro esercizio. In tale riguardo si tratta di un limite dei diritti del proprietario stabilito dalla legge, ove il proprietario ha altrimenti il diritto di disporre con il suo patrimonio liberamente nei limiti dell’ordinamento giuridico. 

Podle výkladu Městského soudu v Praze je tak SVJ oprávněno v případě, že provozování krátkodobého pronájmu prokazatelně ruší práva vlastníků dalších bytových jednotek v budově,  provoz krátkodobého pronájmu omezit prostřednictvím změny svých stanov.

Pertanto, secondo l’interpretazione del Tribunale municipale di Praga, la SVJ è autorizzata a limitare l’attività di locazione a breve termine modificando il suo statuto laddove l’attività delle locazioni a breve termine dimostrabilmente disturba i diritti di proprietari delle altre unità abitative nell’edificio.

V návaznosti na shora uvedené soudní řízení však v současné chvíli probíhá odvolací řízení u Vrchního soudu v Praze. Pokud bude předmětné usnesení potvrzeno, mohou jím ostatní soudy podložit svůj právní výklad.

Tuttavia, in seguito al contenzioso sopra indicato, attualmente si svolge il procedimento di appello presso il Tribunale superiore di Praga. Nel caso in cui venga confermata la decisione del Tribunale di primo grado, gli altri tribunali potranno farne riferimento per motivare la loro interpretazione giuridica.

Novelizace občanského zákoníku

Modifica del codice civile

Dále došlo k zásadní změně v rámci společenství vlastníků jednotek s novým zněním občanského zákoníku platného od 1. 7. 2020. V souladu s § 1184 je možné soudně prodat bytovou jednotku vlastníka, který porušuje své povinnosti tak, že podstatně omezuje či znemožňuje výkon práv ostatních členů SVJ. Podle nového znění zákona však soudnímu prodeji musí předcházet pouze písemná výstraha. Není proto nově potřeba, aby soudnímu prodeji předcházelo soudní řízení vedené proti vlastníku porušujícímu své povinnosti vůči SVJ, jehož předmětem by bylo uložení povinnosti zdržet se zásahů do práv dalších členů.

Inoltre, è avvenuta una modifica fondamentale relativa alle associazioni dei proprietari delle unità abitative nella nuova versione del codice civile in effetto dal 1. 7. 2020. In conformità con l’art. 1184 è attualmente possibile vendere in via giudiziaria l’unità abitativa del proprietario, il quale viola i suoi obblighi in modo tale, che sostanzialmente limita o rende impossibile l’esercizio dei diritti degli altri membri della SVJ. Tuttavia, secondo la nuova versione della legge, deve precedere alla vendita in via giudiziaria solamente un avviso scritto. Non è pertanto più necessario il procedimento nei confronti del proprietario violante i suoi obblighi verso la SVJ, il cui oggetto fosse l’imposizione dell‘obbligo del proprietario di astenersi dall’interferenza nei diritti degli altri membri, il quale costituiva un requisito necessario prima di provvedere alla vendita in via giudiziaria.

O vývoji předmětné situace Vás budeme nadále informovat.

Continueremo ad informarVi degli eventuali sviluppi nella questione in oggetto.

V případě jakýchkoliv otázek nebo nejasností nás neváhejte kontaktovat, jsme Vám plně k dispozici.

Rimaniamo alla Vostra completa disposizione per eventuali domande o chiarimenti.

Děkujeme za Vaši pozornost a s přáním pevného zdraví,

Vi ringraziamo per la Vostra gentile attenzione e Vi porgiamo cordiali saluti,

Team Spoladore & Bystřický, advokátní kancelář s.r.o.