Introduzione

Il 16 giugno 2025 è stata pubblicata nella Gazzetta ufficiale la nuova legge n. 176/2025 Sb., che modifica alcune leggi relative all’adozione della legge sul sostegno all’abitazione. Questa legge introduce un cambiamento fondamentale nel settore delle locazioni e istituisce un nuovo strumento, il c.d. ordinanza di sfratto. L’entrata in vigore dell’ordinanza di sfratto è fissata al 1° gennaio 2026.

Questo strumento sarà introdotto tramite la soprammenzionata modifica al codice di procedura civile, nello specifico inserendovi il nuovo articolo 175a del codice di procedura civile.

L’ordinanza di sfratto servirà esclusivamente allo sfratto di un appartamento o di una casa da parte del conduttore il quale, anche dopo la regolare fine della locazione, si rifiuta di rilasciare l’appartamento o la casa oggetto del contratto di locazione. Questo nuovo istituto si ispira all’ingiunzione di pagamento e dovrebbe accelerare notevolmente i processi nei casi in cui la situazione di fatto risulta chiara e non richiede prove complesse. A differenza dell’ingiunzione di pagamento, tuttavia, non si tratterà di un adempimento pecuniario: l’oggetto del procedimento sarà lo sfratto dell’immobile. Gli adempimenti pecuniari, ad esempio un canone di locazione dovuto, dovranno quindi continuare ad essere riscossi separatamente con un’azione legale normale o un’ingiunzione di pagamento.

Definizione di base dell’istituto e presupposti per un’applicazione efficace

Il presupposto per l’applicazione di questo strumento è che il contratto di locazione con il conduttore sia stato già risolto. Se il conduttore non rilascia volontariamente l’appartamento, il locatore può adire il tribunale presentando un atto di citazione per sfratto dell’appartamento o della casa, nel quale può contestualmente chiedere al tribunale di emettere un’ordinanza di sfratto dell’oggetto di locazione.

Il tribunale è così autorizzato, anche senza richiesta esplicita e senza sentire il convenuto, a emettere un’ordinanza di sfratto.

Il locatore deve allegare all’atto di citazione un sollecito scritto di sfratto dell’appartamento o della casa, inviato al conduttore convenuto almeno 14 giorni prima della presentazione dell’atto di citazione. Il locatore è tenuto a rispettare il termine di almeno 14 giorni per lo sfratto del conduttore fissato nel sollecito di sfratto scritto. Detto sollecito è un requisito necessario per l’emissione da parte del tribunale dell’ordinanza di sfratto dell’immobile. Nell’atto di citazione, il locatore è tenuto a dimostrare, inoltre, il suo diritto di proprietà sull’oggetto locato, nonché l’illegittimità dell’uso da parte dell’ex conduttore, ad esempio accludendo la disdetta del contratto di locazione. Allo stesso tempo, affinché l’ordinanza si sfratto possa essere emessa con esito positivo, non deve essere in corso un contenzioso dinanzi al tribunale avente ad oggetto la legittimità della disdetta del contratto di locazione di un appartamento o di una casa. È quindi fondamentale che le affermazioni contenute nell’atto di citazione siano supportate da prove documentali da parte del locatore (cioè, in particolare, il contratto di locazione risolto, un documento attestante avvenuta risoluzione del contratto di locazione, eventualmente comprensivo della prova della sua effettiva consegna al conduttore, il sollecito scritto al rilascio dell’appartamento o della casa inviato al conduttore almeno 14 giorni prima della presentazione dell’atto di citazione). A questo proposito, si esortano i locatori a conservare accuratamente tutti i documenti.

Se le sopraindicate condizioni sono soddisfatte, il tribunale emette un’ordinanza di sfratto con la quale impone al conduttore convenuto di liberare l’appartamento o la casa entro 15 giorni dalla notificazione dell’ordinanza di sfratto e di pagare le spese processuali, oppure di presentare entro lo stesso termine un’opposizione al tribunale che ha emesso l’ordinanza di sfratto. Se il convenuto non presenta opposizione all’ordinanza di sfratto, l’ordinanza passa in giudicato e diventa esecutiva. Il locatore può così ottenere più rapidamente un titolo esecutivo e richiedere lo sfratto dell’immobile ad es. in un successivo procedimento di esecuzione. D’altra parte, se il convenuto presenta opposizione contro l’ordinanza, questa viene annullata e la pratica passa al normale procedimento giudiziario di sfratto dell’immobile.

Effetti pratici dell’ordinanza di sfratto

Il vantaggio e anche il motivo dell’introduzione di questo istituto è la sua rapidità, ovvero l’accelerazione del procedimento in casi inequivocabili. Analogamente all’ingiunzione di pagamento, anche nel caso dell’ordinanza di sfratto si prospetta una semplificazione dell’intero processo. Se la situazione risulta chiara, è possibile evitare lunghe prove in tribunale. Pertanto, se la locazione è finita e il conduttore non ha alcun titolo legale per l’uso dell’oggetto di locazione, cioè l’appartamento o la casa, la strada per avvalersi di questo istituto è completamente aperta. Al contrario, nel caso in cui sia pendente una controversia avente ad oggetto la legittimità dell’uso dell’oggetto di locazione, ad esempio la legittimità della disdetta, sarà necessario seguire la procedura giudiziaria standard attraverso un’azione di sfratto dell’immobile.

Se il conduttore non presenta opposizione all’ordinanza, l’ordinanza di sfratto diventa un titolo esecutivo, fermo restando che l’esecuzione della decisione avviene secondo le disposizioni pertinenti del codice di procedura civile o del regolamento di esecuzione, mediante cioè l’ordine di sfratto dell’immobile.

Conclusione

La motivazione del legislatore all’adozione di questo istituto era sicuramente quella di accelerare il processo di sfratto di un appartamento o di una casa da parte di un conduttore che non dispone più di un titolo legale valido per l’uso dell’immobile in questione. L’ordinanza di sfratto offre quindi al locatore la possibilità di ottenere una decisione giudiziaria nei casi in cui il diritto a richiedere lo sfratto è sufficientemente fondato, in modo più veloce e semplice. Ciò riduce notevolmente il rischio del protrarsi del processo e, allo stesso tempo, i costi economici del locatore causati dall’uso illegittimo dell’immobile da parte del conduttore.

Grazie per l’attenzione,

Il team di Spoladore &Bystřický, advokátní kancelář legale s.r.o.