DOPADY KORONAVIRU SARS CoV-2

OPATŘENÍ TÝKAJÍCÍ SE NEMOVITOSTÍ A HYPOTÉK

ke dni 07. 04. 2020

 

IMPATTI DEL CORONAVIRUS SARS CoV-2

MISURE RIGUARDANTI GLI IMMOBILI E I MUTUI IPOTECARI  

al 07. 04. 2020

 

V souvislosti s mimořádnými opatřeními, která mají citelný dopad na ekonomickou situaci, se stát snaží dalšími opatřeními zlepšovat ekonomickou situaci a podporovat zasažené osoby. Vláda, ministerstva a Parlament ČR proto již zavedli některá zmírňující opatření a v následujících dnech budou projednána další opatření.

Relativamente alle misure straordinarie che esercitano un impatto notevole sulla situazione economica, lo Stato sta cercando di adottare altre misure per migliorare la situazione economica e dare un sostegno alle persone colpite. Il Governo, i ministeri e il Parlamento della RC hanno pertanto introdotto alcuni provvedimenti attenuativi e nei prossimi giorni verranno discusse ulteriori misure.

 

Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí

Dichiarazione dell’imposta sull’acquisto di beni immobili

 

Ministryně financí prodloužila svým opatřením lhůtu k podání přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. V případě, že se daň stane splatnou v období od 31. března do 31. července 2020 lze přiznání podat až do 31. srpna 2020 bez jakékoli sankce. O prodloužení lhůty není třeba žádat.

La ministra delle finanze ha introdotto un provvedimento, con il quale ha prorogato il termine per la presentazione della dichiarazione dell’imposta sull’acquisto di beni immobili. Qualora l’imposta scada durante il periodo dal 31 marzo al 31 luglio 2020, la dichiarazione può essere presentata entro il 31 agosto 2020 senza sanzioni. Non è necessario richiedere la proroga del termine.  

 

Zároveň pokud bude přiznání podáno kdykoli v období od 31. března do 31. července 2020, je daň nebo zálohu možno zaplatit až do 31. srpna bez jakékoli sankce (tj. bez jakékoli pokuty, či úroků z prodlení).

Contestualmente, nel caso in cui la dichiarazione fosse presentata in qualsiasi momento durante il periodo dal 31 marzo al 31 luglio 2020, l’imposta oppure il suo acconto possono essere versati entro il 31 agosto senza sanzioni (cioè senza alcuna multa, o interessi di mora).

 

Zrušení daně z nabytí nemovitosti

Abolizione dell’imposta sull’acquisto di beni immobili

 

V současné době navíc ministerstvo financí navrhuje úplné zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Podle prohlášení ministryně financí v mediích plánuje MF navrhnout vládě zrušení daně z nabytí nemovitosti. V současné době činí daň z nabytí nemovité věci 4 % z kupní ceny a platí ji nabyvatel (tj. kupující). Případný návrh by musela nejprve projednat vláda a poté by musel projít i Parlamentem ČR.

Il Ministero delle Finanze sta proponendo anche l’abolizione totale dell’imposta sull’acquisto di beni immobili. Secondo quanto dichiarato dalla ministra delle finanze nei media, il Ministero delle Finanze intende proporre al Governo l’abolizione dell’imposta sull’acquisto di beni immobili. Attualmente l’imposta sull’acquisto di beni immobili ammonta al 4 % del prezzo di vendita e va versato dal cessionario (cioè l’acquirente). L’eventuale proposta dovrebbe innanzitutto essere discussa dal Governo e successivamente approvata dal Parlamento della RC.

 

Zrušení daňových odpočtů úroků z hypotéky

Abolizione della detrazione fiscale degli interessi sui mutui ipotecari  

 

Zrušení daně z nabytí nemovité věci by však podle současných informací mohlo doprovázet zrušení daňových odpočtů úroků z hypotéky, a to pro nově uzavřené hypotéky (hypoték uzavřených před účinností schválení návrhu vládou by se toto opatření pravděpodobně netýkalo). V praxi by to znamenalo zvýšení základu daně z příjmu, který v současnosti pro plátce hypoték snižují právě tyto odpočty.

L’abolizione dell’imposta sull’acquisto di beni immobili, tuttavia, potrebbe comportare, secondo le informazioni attuali, l’abolizione delle detrazioni fiscali degli interessi sui mutui ipotecari, e questo per i mutui ipotecari recentemente contratti (questo provvedimento probabilmente non si estenderebbe ai mutui ipotecari contratti prima che l’approvazione della proposta da parte del Governo iniziasse a produrre effetti). Nella prassi questo comporterebbe un aumento della base imponibile dell’imposta sul reddito, la quale attualmente viene ridotta per chi paga il mutuo ipotecario appunto con queste detrazioni.

 

Odklad splátek hypoték

Rinvio delle rate dei mutui ipotecari

 

Dne 7. dubna 2020 schválila Poslanecká sněmovna návrh zákona na vyhlášení moratoria na splácení hypoték. Znamená to tedy, že pro hypotéky sjednané před 26. březnem 2020, bude v případě schválení zákona, možnost odložit splácení. Splácení je možné přerušit také u smluv sjednaných před
26. březnem, které byly čerpány až po tomto datu. Dlužníci (plátci hypotéky) budou mít možnost na svou žádost na 3 nebo na 6 měsíců odložit splácení hypoték (tj. do 31. července nebo do 31. října 2020). Odklad splácení se týká nejen hypoték, ale i jiných úvěrů (spotřebitelských i podnikatelských).

Il 7 aprile 2020 la Camera dei deputati ha approvato la proposta di legge sulla dichiarazione della moratoria sul pagamento delle rate dei mutui ipotecari. Significa che per i mutui ipotecari contratti prima del 26 marzo 2020, nel caso la legge sia approvata, sarà data la possibilità di rinviare le rate. Il pagamento delle rate può essere rinviato anche per i contratti di mutuo ipotecario stipulati prima del 26 marzo, se i relativi mutui ipotecari siano stati utilizzati solo dopo questa data. I debitori (pagatori del mutuo ipotecario) potranno, su richiesta, rinviare di 3 oppure 6 mesi il pagamento delle rate dei mutui ipotecari (cioè fino al 31 luglio oppure al 31 ottobre 2020). Il rinvio delle rate riguarda non solo i mutui ipotecari, ma anche altri finanziamenti (crediti al consumo e prestiti per imprenditori).

 

Nejprve musí dlužník podle navrhovaného zákona doručit svému věřiteli (bance) návrh na odložení splátek, a současně musí prohlásit, že k tomuto přistupuje z důvodu negativních dopadů pandemie koronaviru (a to čestným prohlášením). Tyto důvody nemusí nijak prokazovat. V návrhu je vhodné také označit hypotéku (úvěr), jehož se návrh týká.

In primo luogo, ai sensi della legge che viene proposta, il debitore deve far pervenire al suo creditore (banca) domanda di rinvio delle rate, dichiarando contestualmente di avvalersi del rinvio per motivi dell’impatto negativo della pandemia coronavirus (presentando la propria dichiarazione sull’onore). Non è necessario dimostrare questi motivi. É anche opportuno indicare nella domanda il mutuo ipotecario (finanziamento), per il quale viene presentata la domanda.

 

Odložení je dobrovolné (tj. této možnosti nemusí dlužníci využít) a nejsou s ním spojeny žádné poplatky. Úroky se však v době odkladu déle připočítávají – dlužník (fyzická osoba) je pouze bude splácet až po obnovení splatnosti splácení úvěru. Právnické osoby musí úroky splácet i v době, kdy trvá odložení splácení hypotéky.

Il rinvio è volontario (cioè che i debitori non sono tenuti ad avvalersi di questa possibilità) e non è soggetto ad alcune tasse o commissioni. Durante il periodo di rinvio, gli interessi tuttavia continuano a maturare – il debitore (persona fisica) comincerà a pagarli una volta rinnovata la scadenza delle rate del mutuo. Le persone giuridiche sono tenute a pagare gli interessi anche durante il periodo di rinvio delle rate del mutuo ipotecario.  

 

Pro spotřebitele mohou úroky dosáhnout pouze zákonné výše (tj. výše reposazby ČNB zvýšené o 8 procentních bodů) – v současné době by zákonná výše činila 9 %. Pokud má spotřebitel sjednaný nižší úrok, platí samozřejmě úrok smluvní. Podnikatelé platí vždy úrok smluvený. V současné době projednává Poslanecká sněmovna zákon, který by maximální výši úroku z prodlení rozšířil i pro úvěry pro fyzické osoby.

Per i consumatori gli interessi non devono superare l’ammontare stabilito dalla legge (cioè l’ammontare della tariffa repo della Banca nazionale ceca, aumentato di 8 punti percentuali) – attualmente l’ammontare stabilito dalla legge sarebbe pari al 9 %. Nel caso in cui il consumatore abbia contratto un interesse più basso, ovviamente pagherà l’interesse previsto dal suo contratto. Gli imprenditori sempre pagano gli interessi pattuiti nel contratto. La Camera dei deputati in questi giorni sta discutendo la legge, che estenderebbe il limite massimo dell’ammontare degli interessi di mora anche ai finanziamenti per le persone fisiche.

Pokud si tedy dlužník zažádá o odložení splácení, bude celkově muset zaplatit víc! Doba splácení hypotéky se navíc v důsledku odložení splácení prodlouží o dobu, po kterou je splácení odloženo.

Pertanto, qualora il debitore chieda il rinvio delle rate, alla fine dovrà pagare di più! Oltre a ciò, a seguito del rinvio delle rate, la scadenza del mutuo si prorogherà del periodo di rinvio.

 

Odklad splátek není možný pro nově uzavřené hypotéky – tj. hypotéky zavřené od 26. března 2020. Opatření se netýká ani jiných typů hypoték – např. investiční hypotéky, revolvingového úvěru, operativního leasingu, kontokorentu. Odklad se rovněž nebude týkat dlužníků, kteří byli před
26. březnem v prodlení se splácením o více než 30 dnů.

Il rinvio delle rate non è ammissibile per i mutui ipotecari accesi recentemente – cioè quelli contratti a partire dal 26 marzo 2020. La misura non riguarda nemmeno le altre tipologie dei mutui – ad es. mutui per investimenti, linee di credito, leasing operativo, scoperto di conto corrente. Il rinvio non riguarda nemmeno i debitori che prima del
26 marzo risultavano essere in ritardo nel pagamento di oltre 30 giorni.

 

Toto opatření musí ještě schválit Senát, který se jím bude zabývat v nejbližší době.

Questa misura deve ancora essere approvata dal Senato, che se ne occuperà nei prossimi giorni.

 

Zmírnění podmínek pro hypotéky

Attenuazione dei requisiti dei mutui ipotecari

 

ČNB zmírnila pravidla, za kterých smějí banky poskytovat hypotéky. Mírnější jsou požadavky na výši hypotéky v poměru k hodnotě zastavované nemovité věci – z 80 % se zvyšuje na 90 %. Poměr celkové dluhové služby a čistého měsíčního příjmu se zvyšuje ze 40 % na 50 %. Zároveň došlo ke zrušení ukazatele poměru výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr. Cílem tohoto opatření je učinit hypotéky dostupnějšími.

La Banca nazionale ceca ha attenuato le regole, che le banche devono osservare per poter concedere i mutui ipotecari. Sono stati attenuati i requisiti per l’ammontare del mutuo ipotecario rispetto al valore dell’immobile ipotecato – cresce dall’80 % al 90 %. La proporzione tra l’indebitamento complessivo e lo stipendio mensile medio cresce dal 40 % al 50 %. Contestualmente è stato eliminato l’indicatore della proporzione tra l’ammontare del debito e lo stipendio netto di chi richiede il mutuo. L’obiettivo di questa misura è di rendere i mutui ipotecari più accessibili.  

 

Nájem bytových prostor

Locazioni ad uso abitativo

 

Nájemci bytových prostor (bytů, domů, nebo jejich částí) budou zákonem chráněni proti jednostrannému ukončení nájmu pronajímatelem z důvodu neplacení nájemného v důsledku mimořádných opatření. Toto platí, pokud prodlení s placením nájmu nastalo v době od 12. března 2020 do skončení mimořádných opatření (nejpozději do 31. července 2020), a to pokud mimořádné opatření znemožnilo nebo ztížilo řádnou úhradu nájemného. Nájemce musí dlužné nájemné uhradit do 31. prosince 2020.. V případě, že tak neučiní, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby. Po odpadnutí důvodů bránících nájemci v řádném placení nájemného, nejdříve po skončení nouzového stavu by pronajímatel mohl vypovědět nájem, pokud se v důsledku neplacení nájmu nájemcem sám dostal do tíživé situace. Nájemce je nadále povinen platit poplatky za služby. Zákon již přijala Poslanecká sněmovna. Následně musí schválit Senát a podepsat prezident.

I conduttori dei locali abitativi (appartamenti, case oppure parti delle stesse) saranno protetti per legge dalla disdetta unilaterale della locazione, da parte del locatore, per motivi del mancato versamento del canone di locazione a seguito delle misure straordinarie. Questo vale nel caso in cui il ritardo nel versamento delle rate del canone di locazione sia avvenuto durante il periodo che va dal 12 marzo 2020 fino alla fine delle misure straordinarie (al più tardi fino al 31 luglio 2020), e questo a patto che una misura straordinaria abbia reso impossibile o difficile il regolare versamento del canone di locazione. Il conduttore deve corrispondere il canone di locazione dovuto entro il 31 dicembre 2020. In caso contrario il locatore potrà disdire la locazione senza alcun periodo di preavviso. Cessati i motivi che impedivano al conduttore di versare il canone di locazione nei modi e nei tempi dovuti, comunque non prima della fine dello stato di emergenza, il locatore potrebbe disdire la locazione nel caso in cui si ritrovasse in una situazione difficile a seguito dei mancati versamenti del canone di locazione da parte del conduttore. Il conduttore è tenuto a continuare a pagare le utenze. La legge è già stata approvata dalla Camera dei deputati. Successivamente la deve approvare il Senato e firmare il Presidente della Repubblica. 

 

Odklad splátek úvěru ze Státního fondu rozvoje bydlení

Rinvio delle rate del finanziamento concesso dal Fondo statale per lo sviluppo dell‘abitazione

 

Stejným zákonem bude stanovena i možnost odložení splátek úvěru ze Státního fondu rozvoje bydlení. Splácení je na žádost příjemce úvěru (dlužníka) možno odložit až do 30. listopadu 2020, a to pokud dlužník doloží, že není schopen splácet v důsledku mimořádného opatření při epidemii. Odložením splátek se prodlouží doba splácení úvěru.

La stessa legge stabilirà anche la possibilità di rinviare le rate del finanziamento concesso dal Fondo statale per lo sviluppo dell’abitazione. Il pagamento delle rate, su richiesta del destinatario del finanziamento (debitore), potrà essere rinviato fino al 30 novembre 2020, a patto che il debitore dimostri di non essere in grado di pagare le rate a seguito di una misura straordinaria adottata a causa dell’epidemia. Il rinvio delle rate proroga la scadenza del finanziamento.

 

Nájem prostor sloužících k podnikání

Locazioni ad uso commerciale

 

Nájemci prostoru sloužícímu k podnikání budou zákonem chráněni proti jednostrannému ukončení nájmu pronajímatelem z důvodu neplacení nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícímu k podnikání v důsledku omezení plynoucích z mimořádných opatření mimořádných opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti. Nájemce musí dlužné nájemné uhradit do 31. prosince 2020. V případě, že tak neučiní, může pronajímatel nájem vypovědět, výpovědní doba činí 5 dnů. Podnikatel může nájem ukončit rovněž, prohlásí-li nájemce nebo stane-li se jinak nepochybným, že pohledávky neuhradí ani do 31. prosince 2020. Po odpadnutí důvodů bránících nájemci v řádném placení nájemného, nejdříve po skončení nouzového stavu by pronajímatel mohl vypovědět nájem, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel.

I conduttori degli spazi ad uso commerciale saranno protetti per legge dalla disdetta unilaterale della locazione, da parte del locatore, per motivi di mancato versamento del canone di locazione o mancato pagamento delle utenze legate al godimento dello spazio ad uso commerciale a seguito delle misure straordinarie adottate a causa dell’epidemia, che gli rendevano impossibile oppure notevolmente difficile lo svolgimento della sua attività imprenditoriale. Il conduttore è tenuto a corrispondere il canone di locazione dovuto entro il 31 dicembre 2020. In caso contrario il locatore potrà disdire la locazione e il periodo di preavviso sarà di 5 giorni. Anche l’imprenditore può disdire la locazione, nel caso in cui il conduttore dichiari, oppure nel caso in cui diventi evidente che i crediti non potranno essere pagati nemmeno entro il 31 dicembre 2020. Cessati i motivi che impedivano al conduttore di pagare regolarmente il canone di locazione, non prima della fine dello stato di emergenza, il locatore potrà disdire la locazione nel caso in cui non sia più giusto chiedergli che continui a sopportare la limitazione.

 

Prováděcí zákon bude v nejbližší době schvalovat Poslanecká sněmovna a poté bude následovat projednání Senátem a podpis prezidenta.

Nei prossimi giorni, la rispettiva legge di attuazione verrà approvata dalla Camera dei deputati e successivamente discussa al Senato e firmata dal Presidente della Repubblica.

 

Děkujeme za Vaši pozornost a s přáním pevného zdraví,

Nel ringraziare per la Vostra gentile attenzione auguriamo a tutti tanta salute.

 

Tým Spoladore & Bystřický, advokátní kancelář s.r.o