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Locazione

In data 01.01.2014 è entrata in vigore la nuova legge n. 89/2012 Coll., codice civile (qui di seguito solo “NOZ”), il quale ha modificato notevolmente la legislazione della Repubblica Ceca. Una delle aree maggiormente modificate è proprio l’area dei contratti di affitto e, in particolare, il contratto di locazione.

In data 01.01.2014 è entrata in vigore la nuova legge n. 89/2012 Coll., codice civile (qui di seguito solo “NOZ”), il quale ha modificato notevolmente la legislazione della Repubblica Ceca. Una delle aree maggiormente modificate è proprio l’area dei contratti di affitto e, in particolare, il contratto di locazione. A seguito delle modifiche apportate da NOZ sono state infatti annullate numerose norme giuridiche, le quali finora regolavano la questione degli affitti, contenute sia nel previo codice civile, sia nella legge sulla proprietà di appartamenti. Nel presente articolo ci occuperemo delle modifiche più importanti, le quali coinvolgono la locazione di appartamenti.

Applicazione di "NOZ"

Una delle novità essenziali che ha avuto effetto anche sui contratti di locazione stipulati prima del 01.01.2014 è il fatto che ai sensi dell’art. 3074, comma 1 di NOZ, la nuova legislazione verrà applicata anche ai contratti di locazione vecchi. Come eccezione sarà il fatto se la locazione si sia originata, e i diritti e gli obblighi originatisi prima dell’anno 2014 (si tratta, ad esempio, del trasferimento della locazione in caso di morte dell’inquilino prima dell’anno 2014, etc.). Tali questioni verranno ancora regolate dalla previa legislazione, ovvero dalla legge n. 40/1964 Coll., codice civile.

Qualsiasi altra questone verrà regolata da NOZ, in quanto ciò potrebbe apportare al locatore, ma anche all’inquilino, una significante quota di incertezza giuridica. La nuova legislazione, in merito alla locazione di appartamenti, apporta infatti alcune novità essenziali in conseguenza delle quali alcune disposizioni dei contratti di locazione conclusi prima dell’anno 2014 possono essere in contrasto con la legge, comportando quindi l’invalidità dei detti contratti.

Per completezza, a tutti i contratti di locazione conclusi dopo il 01.01.2014 verranno applicate le seguenti regole, senza eccezioni.

Il contratto di locazione e la sua origine

Prima di tutto è necessario definire il termine “contratto di locazione”. Ai sensi di NOZ, sulla base del contratto di locazione il locatore si impegna a concedere l’oggetto di locazione (nel presente articolo viene considerato come tale oggetto un appartamento) al fine di essere temporaneamente utilizzato, e l’inquilino si impegna a pagare, in cambio, il canone di locazione.

Per quanto riguarda la forma in cui il contratto di locazione deve essere redatto, viene sempre richiesta la forma scritta. Nonostante ciò, ci sono delle novità in confronto alla previa legislazione. Ai sensi di quest’ultima, un contratto non redatto per iscritto veniva considerato come invalido. La modificazione di NOZ apporta cambiamenti a tale questione, secondo il quale l’invalidità del contratto in conseguenza della mancanza della forma iscritta non può essere eccepita da parte del locatore, ma solamente da parte dell’inquilino. Viene poi notevolmente migliorata la posizione dell’inquilino nei confronti del locatore. Quest’ultimo ha, infatti, ai sensi della nuova legge, la principale responsabilità per la manutenzione dei requisiti giuridici in merito alla validità del contratto di locazione.

Un’altra novità essenziale, relativa all’origine e all’esistenza della locazione dell’appartamento è contenuta nella disposizione 2238 NOZ, la quale introduce nella legislazione della Repubblica Ceca la c.d. locazione fattuale. Ciò significa che qualora l’inquilino usi l’appartamento per il periodo di almeno 3 anni in buona fede e che la locazione sia regolare e conforme alla legislazione, il contratto di locazione viene considerato come regolarmente concluso anche qualora sia in seguito rilevato che tale contratto non sia stato concluso regolarmente. Essenzialmente, si tratta quindi di usucapione del diritto di locazione. E’ quindi nuovamente necessario che il locatore prenda in considerazione tutti i requisiti giuridici, i quali sono fondati sull’esistenza della locazione, in modo che in futuro non sia sorpreso da situazioni non previste.

Durata del contratto

Per quanto riguarda il periodo per il quale è possibile concludere la locazione, la situazione non è stata modificata molto dal recepimento di NOZ. Anche ora la locazione può essere conclusa a tempo determinato e a tempo indeterminato. E’ tuttavia necessario che ciò sia evidente dal contratto di locazione, poiché la durata della locazione è poi essenziale nella questione della terminazione del rapporto di locazione.

Come significante può apparire il fatto che NOZ ha limitato l’origine dei contratti di locazione per periodi inadeguatamente lunghi. Dal 1. gennaio 2014, quindi, la locazione stipulata per un periodo maggiore di 50 anni viene considerata come locazione a tempo indeterminato, e quindi nel corso dei 50 anni di durata della locazione sarà possibile terminarla alle condizioni stabilite dalla legge per la locazione a tempo indeterminato (le modalità di terminazione saranno indicate sotto).

Sublocazione di appartamento

Nella questione della possibilità dell’inquilino di offrire l’appartamento in sublocazione, è avvenuto un notevole progresso grazie alla nuova legislazione. Prima dell’anno 2014 l’inquilino avrebbe potuto dare l’appartamento o una sua parte in sublocazione solamente qualora avesse avuto il consenso scritto da parte del locatore.

La legislazione attuale suddivide la possibilità dell’origine della sublocazione in due opzioni:

1) qualora l’inquilino stesso abiti nell’appartamento assunto in locazione permanentemente, può offrire tale appartamento in sublocazione anche senza il consenso da parte del locatore,

2) qualora l’inquilino non abiti permanentemente presso l’appartamento assunto in locazione, è tuttora necessario il consenso per iscritto da parte del locatore.

Nella situazione in cui l’inquilino, al fine di sublocare l’appartamento o una sua parte, non necessiterà del consenso da parte del locatore (ovvero nella situazione in cui l’inquilino stesso vi abiti permanentemente), è tuttavia essenziale segnalare il dovere dell’inquilino di informare il locatore, al più tardi, entro due mesi del fatto che nell’appartamento concesso in locazione abiti un’altra persona. Qualora l’inquilino non dovesse adempiere tale obbligo, ciò verrà considerato come se avesse gravemente violato i propri obblighi.

Proroga della locazione dell´appartamento

Del tutto al contrario viene ora regolata da NOZ la proroga della locazione dell’appartamento. L’attuale legislazione stabilisce la regola secondo la quale, qualora l’inquilino dovesse prolungare di almeno tre mesi l’utilizzo dell’appartamento dopo la terminazione del contratto di locazione stipulato a tempo determinato, il locatore lo deve invitare a sgombrare tale appartamento. Qualora non dovesse provvedere a ciò, il rapporto di locazione verrà prorogato alle stesse condizioni e per lo stesso periodo per i quali era stato concluso il rapporto di locazione precedente (al più a lungo, tuttavia, per il periodo di 2 anni). Si tratta quindi di un'altra disposizione che pone dei requisiti maggiori sulle azioni del locatore.

Altre novita´ nella questione della locazione

Oltre a quanto sopra indicato, NOZ contiene molte altre disposizioni che possono, in numerosi casi concreti, interferire spiacevolmente con i diritti del locatore, oppure con quelli dell’inquilino. Una di queste è, ad esempio, quella dell’art. 2258 ai sensi del quale l’inquilino ha il diritto di tenere un animale nell’appartamento. Tale diritto può essere limitato solamente qualora il possesso dell’animale dovesse apportare al locatore, o ad altri residenti dell’edificio, problemi sproporzionati rispetto a quanto usualmente presso l’edificio. Qualora il locatore non dovesse quindi essere d’accordo con il possesso di animali, deve considerare con molta cautela se tale richiesta sia giusitificabile proprio in confronto ai problemi che gli si potrebbero originare in relazione a ciò.

Un’ulteriore novità, una delle poche a favore del locatore, è la c.d. compensazione di appartamento. Attualmente, il locatore non ha il dovere di assicurare l’appartamento di compensazione al suo inquilino. In merito a ciò, è tuttavia opportuno segnalare la situazione in cui il procedimento sulla nullità della disdetta della locazione sia stato avviato prima del 1. gennaio 2014. Tale procedimento viene terminato ai sensi della legislazione vigente prima dell’anno 2014, ovvero secondo la legislazione che imponeva l’obbligo del locatore di fornire la compensazione per l’appartamento.

Per il locatore è certamente importante anche l’obbligo dell’inquilino di avvisare per qualsiasi suo soggiorno fuori dall’appartamento che ecceda il periodo di 2 mesi. Qualora non dovesse adempiere il sopra indicato obbligo, ciò verrà considerato come una grave violazione dei propri obblighi. Contestualmente con tale annuncio deve inoltre comunicare al locatore la persona che assicurerà l’accesso all’appartamento, qualora ciò sia necessario. Qualora non dovesse stabilire tale persona, quest’ultima sarà considerata, ai sensi della legge, sempre il locatore.

Aumento del canone di locazione

NOZ apporta nelle proprie disposizioni anche il procedimento con il quale è possibile aumentare il canone di locazione e fino a quale importo. L’art. 2248 indica che le parti contrattuali possono accordarsi già al momento della stipulazione del contratto sull’aumento annuale del canone di locazione. Qualora l’inquilino e il locatore dovessero decidere di concordare proprio tale opzione, è consigliabile che le disposizioni relative a tale aumento del canone di locazione siano regolate con il contratto di locazione nel modo più dettagliato possibile, e ciò al fine di prevenire possibili dispute future. Qualora invece le parti contrattuali non dovessero convenire la possibilità dell’annuale aumento del canone di locazione nel contratto, il locatore può proporre per iscritto l’aumento fino all’importo del canone di locazione comparabile abitualmente presso la rispettiva località, qualora l’aumento, sommato a quelli degli anni precedenti, non ecceda il 20% del canone di locazione originariamente stipulato.

Terminazione della locazione dell´appartamento

La locazione può terminare per molti motivi. I più comuni sono tuttavia i seguenti: • scadenza del periodo per il quale è stata stipulata la locazione (trattasi quindi dei contratti conclusi a tempo determinato), • accordo delle parti contrattuali, • recesso dal contratto da una delle parti contrattuali, • disdetta del contratto da una delle parti contrattuali.

Terminazione tramite scadenza del periodo contrattato e tramite accordo

Nel caso della terminazione della locazione sulla base di scadenza del periodo contrattato, rispetto al contratto di locazione non si verifica certamente alcuna problematica (in seguito alla scadenza è solo necessario invitare l’inquilino a sgomberare e restituire ordinariamente l’appartamento al locatore). Lo stesso vale anche per la terminazione della locazione tramite accordo, che non causa praticamente nessun problema. Le situazioni più complicate risultano dal recesso dal contratto.

Recesso dal contratto

Nel caso del recesso dal contratto la situazione diviene più complessa rispetto alle due modalità di terminazione del contratto indicate sopra. Principalmente, ai sensi della legge, il locatore non può recedere dal contratto. I motivi giuridici per il recesso dal contratto si coprono infatti con quelli per la disdetta della locazione. Tuttavia, nel caso della disdetta, la posizione dell’inquilino è maggiormente protetta (si veda sotto) ed è quindi necessario presentare la disdetta all’inquilino, poiché il recesso dal contratto al posto della disdetta causerebbe la riduzione dei diritti dell’inquilino. Il recesso dal contratto di locazione sarà quindi possibile principalmente dalla posizione di inquilino, e ciò nella situazione in cui tale possibilità verrà integrata nel contratto tra le parti contrattuali (incluso il concreto motivo di recesso dal contratto).

Disdetta del contratto

Principalmente è necessario precisare che come disdetta viene considerato l’unilaterale azione che acquista efficacia dal momento della consegna all’altra parte contrattuale. In seguito, dal primo giorno del mese seguente il mese in cui è stata consegnata la rispettiva disdetta, inizia a decorrere il periodo di preavviso, che è trimestrale. Qualora il contratto di locazione sia disdettato da parte del locatore, questi ha inoltre il dovere di informare l’inquilino del suo diritto di sollevare contro la disdetta delle eccezioni e proporre ricorso in tribunale contro la disdetta. È necessario specificare che la disdetta deve essere in ogni caso effettuata per iscritto. Ulteriori modifiche concrete della disdetta della locazione dipendenza dipendono poi se la disdetta viene presentata dal locatore o dall’inquilino.

Anche per il caso di terminazione della locazione tramite disdetta, ai sensi di NOZ, l’inquilino viene notevolmente protetto nei suoi diritti. Il locatore può quindi presentare la disdetta all’inquilino solamente per i motivi stabiliti dalla legge, che non possono essere ampliati (neppure in seguito ad accordo tra le parti contrattuali). Tale disposizione risulterebbe infatti nulla. Quali sono quindi i motivi stabiliti dalla legge sulla base dei quali il locatore può dare all’inquilino la disdetta della locazione dell’appartamento? Tali motivi sono suddivisi in base al fatto se si tratti di locazione a tempo indeterminato, o se si tratta di locazione a tempo determinato:

A) motivi di disdetta da parte del locatore del contratto di locazione dell’appartamento, concluso a tempo determinato:

• qualora l’inquilino dovesse violare gravemente i propri obblighi risultanti dalla locazione • qualora l’inquilino sia condannato per un crimine reato compiuto intenzionalmente contro il locatore o contro un membro della sua famiglia, oppure contro persone abitanti con esso nella casa oggetto della locazione, ovvero per un reato compiuto intenzionalmente contro la proprietà altrui presente nella casa, • qualora l’appartamento debba essere sgombrato, poiché per motivi di interesse pubblico l’appartamento dovrà essere modificato in modo tale da non consentire ulteriore utilizzo, • qualora vi sia un altro analogamente grave motivo per cui disdire la locazione.

B) motivi di disdetta da parte del locatore del contratto di locazione per appartamento, concluso a tempo indeterminato:

• qualora l’inquilino dovesse violare gravemente i propri obblighi risultanti dalla locazione • qualora l’inquilino sia condannato per un reato compiuto intenzionalmente contro il locatore o contro un membro della sua famiglia, oppure contro persone abitanti con esso nella casa oggetto della locazione, ovvero per un reato compiuto intenzionalmente contro la proprietà altrui presente nella casa, • qualora l’appartamento debba essere sgombrato, poiché per motivi di interesse pubblico, l’appartamento dovrà essere modificato in modo tale da non consentire ulteriore utilizzo, • qualora vi sia un altro analogamente grave motivo per cui disdire la locazione. • qualora l’appartamento debba essere utilizzato da parte del locatore, o dal suo coniuge, il quale intende abbandonare la casa comune, e qualora sia stata depositata l’istanza di divorzio (oppure qualora il divorzio sia già stato dichiarato), • qualora il locatore debba necessitare dell’appartamento al fine di collocarvi un suo parente, oppure un parente in primo grado del suo coniuge, oppure nella linea collaterale in secondo grado (ovvero principalmente genitori, nonni, figli, fratelli e sorelle, ecc.)

Per il caso di disdetta motivata per uno dei due ultimi motivi sopra indicati, è tuttavia necessario avvisare anche del fatto che il locatore ha il dovere di restituire in locazione l’appartamento entro un mese dallo sgombero, o eventualmente di risarcire il danno, qualora non abbia utilizzato l’appartamento (ovvero, che non vi abbia abitato esso, o uno dei suoi parenti).

Come tipo di disdetta unilaterale da parte del locatore è poi la situazione in cui il locatore ha il diritto di disdire la locazione senza dover concedere alcun periodo di preavviso ed esso ha inoltre il diritto di esigere dall’inquilino lo sgombero e la consegna dell’appartamento entro un mese. In tale caso si tratterà della situazione in cui l’inquilino violi i propri obblighi in modo specialmente grave (in particolare qualora non dovesse pagare il canone di locazione per il periodo di almeno 3 mesi, qualora dovesse danneggiare gravemente l’appartamento, qualora dovesse gravemente ostacolare la persona del locatore, oppure altre persone residenti presso la casa, o qualora dovesse utilizzare l’appartamento in modo differente a quello accordato originariamente). Al fine che sia possibile presentare tale disdetta, è prima necessario invitare l’inquilino ad interrompere il suo comportamento illegittimo.

Qualora sia l’inquilino a disdire il contratto, la sua situazione è in tal caso notevolmente più semplice in confronto alla situazione in cui la disdetta sia presentata da parte del locatore. L’inquilino può, infatti, nel caso della locazione a tempo indeterminato, disdire la locazione senza alcun motivo. Per quanto riguarda la disdetta della locazione a tempo determinato, l’inquilino può disdire tale locazione solamente per motivi concordati con il locatore, o per motivi stabiliti dalla legge. Tali motivi stabiliti dalla legge per la disdetta della locazione a tempo determinato sono i seguenti:

• un significante cambiamento sulla parte dell’inquilino, in seguito alla quale non è possibile ragionevolmente richiedere che esso prosegua con la locazione (ad esempio, l’inquilino ha l’appartamento locato a Praga, ma ha ottenuto un lavoro dall’altra parte del Paese), • il fatto che il locatore violi gravemente i propri doveri, • il fatto che per motivi da parte del locatore, l’inquilino non possa sfruttare l’appartamento.

Conclusione

Come risulta dal presente articolo, i cambiamenti apportati alla questione della locazione degli appartamenti dal 01.01.2014 sono molto ampi ed è necessario prestare ad essi notevole attenzione. Principalmente, è necessario nuovamente sottolineare che la nuova legislazione, in merito alla locazione dell’appartamento - oggetto del presente articolo - verrà applicata anche ai contratti di locazione stipulati prima del 01.01.2014. Agli inquilini e ai locatori potrebbero sorgere delle difficoltà in conseguenza a tale circostanza, le quali potrebbero sfociare in contenziosi giudiziari.


Mgr. Petr Peták

11/2014

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