Přihlášení:

Registrace

Nájem bytu

Občanský zákoník zcela zásadním způsobem zasáhl do právního řádu České republiky. Jednou z nejvýrazněji ovlivněných oblastní je pak právě oblast nájemních smluv, zvláště pak nájmu bytu. Došlo ke zrušení celé řady právních předpisů, které dříve nájem upravovaly. V článku naleznete nejdůležitější změny týkající se nájmu bytů.

Dne 01.01.2014 vstoupil v účinnost zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), který zcela zásadním způsobem zasáhl do právního řádu České republiky. Jednou z nejvýrazněji ovlivněných oblastní je pak právě oblast nájemních smluv, zvláště pak nájmu bytu. Vlivem NOZ totiž došlo ke zrušení celé řady právních předpisů, které do té doby nájem upravovaly, ať už se jednalo o dřívější občanský zákoník nebo zákon o vlastnictví bytů. V tomto článku tedy poukážeme na ty nejdůležitější změny, které se týkají nájmu bytů.

Aplikace (nového) Občanského zákoníku

Jednou z podstatných novinek, která zasáhla i nájemní smlouvy uzavřené před 01.01.2014 je skutečnost, že dle § 3074 odst. 1 NOZ se nová právní úprava použije i na staré nájemní smlouvy. Výjimkou bude skutečnost, zda nájem vznikl a dále práva a povinnosti vzniklá před rokem 2014 (jedná se například o přechod nájmu při úmrtí nájemce před rokem 2014,…). Tyto se budou i nadále řídit předcházející právní úpravou, tj. zákonem č. 40/1964 Sb., občanský zákoník.

Ostatní závazky se již budou posuzovat podle NOZ, čímž může pro pronajímatele, ale také pro nájemce vzniknout stav značné právní nejistoty. Nová zákonná úprava nájmu bytu totiž přináší některé zásadní novinky, kvůli kterým mohou některá smluvní ujednání nájemních smluv uzavřených před rokem 2014 být v rozporu se zákonem, a tudíž mohou být neplatná.

Jen pro úplnost uvádím, že na veškeré nájemní smlouvy uzavřené po 01.01.2014 se níže uvedená pravidla použijí beze zbytku.

Nájemní smlouva a její vznik

Nejprve je nutné si vymezit pojem nájemní smlouvy. Dle NOZ se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc (v rámci tohoto článku se věcí chápe byt) k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

Co se týče formy, ve které musí být nájemní smlouva sepsána, tak i nadále je vyžadována písemná forma. Přesto zde dochází k posunu od předcházející právní úpravy. V minulosti byla nájemní smlouva při nedodržení písemné formy neplatná. Úprava v NOZ však v tomto přináší změnu, podle které nemůže neplatnost nájemní smlouvy pro nedodržení písemné formy namítat pronajímatel, ale jen nájemce. Výrazně se tak vylepšuje postavení nájemce oproti pronajímateli. Ten tak nyní dle zákona nese hlavní odpovědnost za dodržení zákonných požadavků na platnost nájemní smlouvy.

Další významnou novinku týkající se vzniku a existence nájmu bytu obsahuje § 2238 NOZ, který do českého právního řádu zavádí tzv. faktický nájem. To znamená, že pokud nájemce užívá byt po dobu alespoň 3 let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou i za předpokladu, že by se následně ukázalo, že tomu tak není. Ve své podstatě se tedy jedná o vydržení práva nájmu. Znovu je tedy nutné, aby pronajímatel dbal na všechny zákonné požadavky, kterou jsou na existenci nájmu kladeny a nebyl tak v budoucnosti nepříjemně překvapen situací, kterou nepředpokládal.

Délka nájmu

Co se týče doby, na kterou je možno nájem uzavřít, situace se přijetím NOZ příliš nezměnila. I nadále se nájem sjednává na dobu určitou a na dobu neurčitou. Je však nutné, aby toto bylo z nájemní smlouvy zřejmé, neboť délka nájmu pak hraje významnou roli při zániku nájemního vztahu.

Významnou se však může jevit skutečnost, že NOZ omezil vznik nájemních smluv na nepřiměřeně dlouhé doby. Od 1. ledna 2014 tak platí, že nájem sjednaný na dobu delší než 50 let je považován za nájem na dobu neurčitou s tím, že během prvních 50 let trvání nájmu je možné jej skončit za podmínek, které zákon stanovuje pro nájem na dobu určitou (způsoby zániku nájmu viz. dále).

Podnájem bytu

Ve věci možnosti nájemce dát byt do podnájmu, došlo v souvislosti s novou právní úpravu k významnému posunu. Před rokem 2014 platilo, že nájemce mohl dát byt nebo jeho část do podnájmu jen v případě předchozího písemného souhlasu pronajímatele.

Dnešní právní úprava rozděluje možnost vzniku podnájmu na dvě varianty:

1) pokud nájemce sám v pronajatém bytě trvale bydlí, může je dále dát do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele,

2) pokud nájemce v pronajatém bytě trvale nebydlí, je i nadále k podnájmu bytu nutný písemný souhlas pronajímatele.

V situaci, kdy nájemce nebude k tomu, aby mohl byt nebo jeho část dále podnajmout, potřebovat souhlas pronajímatele (tedy za situace, kdy nájemce v bytě sám trvale bydlí), je však nutno upozornit na povinnost nájemce nejpozději do dvou měsíců informovat pronajímatele o tom, že v pronajatém bytě bydlí další osoba. V případě, že by tak nájemce neučinil, tak se bude mít za to, že závažně porušil své povinnosti.

Prodloužení nájmu bytu

Zcela odlišně je v NOZ upraveno prodloužení nájmu. Současnou právní úpravou je stanoveno pravidlo, podle kterého pokračuje-li nájemce v užívání bytu alespoň po dobu 3 měsíců od skončení nájemní smlouvy na dobu určitou, musí jej nájemce vyzvat k tomu, aby byt opustil. Pokud tak neučiní, tak se nájemní vztah prodlouží za stávajících podmínek a na stejnou dobu, na jakou byl uzavřen ten předchozí (nejdéle však na dobu 2 let). Znovu se tedy jedná o ustanovení, které klade větší požadavek na jednání pronajímatele.

Další novinky v nájmech bytů

Kromě výše uvedených obsahuje NOZ celou řadu dalších ustanovení, které mohou v mnoha konkrétních případech nepříjemně zasáhnout do práv pronajímatele, popřípadě nájemce. Jednou z nich je § 2258, dle kterého má nájemce právo chovat v bytě zvíře. Toto právo může být omezeno jen v případě, že by tento chov působil pronajímateli nebo jiným obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. V případě, že tedy pronajímatel nesouhlasí s tím, aby měl nájemce v bytě nějaké zvíře, musí velmi pečlivě zvažovat, zda je tento jeho požadavek obhajitelný právě s ohledem na obtíže, které mu tímto chovem zvířete mohou vzniknout.

Další významnou novinkou, která je jako jedna z mála ve prospěch pronajímatele, je zrušení tzv. bytových náhrad. Dnes tedy již pronajímatel nemusí tyto náhrady nájemci zajišťovat. Zde je však bezpochyby nutné upozornit na situaci, kdy bylo řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu zahájeno před 1.lednem 2014. Toto řízení se dokončení podle právních předpisů účinných před rokem 2014, kdy bytové náhrady bylo nutné poskytovat.

Pro pronajímatele je jistě důležitá i povinnost nájemce bytu hlásit pronajímateli každý svůj pobyt mimo byt, který přesahuje dobu 2 měsíců. V případě, že tak neučiní, bude toto jeho jednání považováno za hrubé porušení jeho povinností. Současně s tímto oznámením musí také pronajímateli nahlásit osobu, která zajistí vstup do bytu v případě, že tento bude nezbytně nutný. Pokud takovou osobu neoznačí, bude za ni dle zákona považován vždy pronajímatel.

Zvyšování nájemného

NOZ přináší ve svých ustanoveních také postup, jak a v jaké výši lze nájemné zvyšovat. § 2248 uvádí, že si strany již v době uzavření nájemní smlouvy mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud se nájemce a pronajímatel rozhodnou přistoupit právě k této variantě, lze doporučit, aby ustanovení týkající se tohoto zvyšování nájemného bylo v nájemní smlouvě upraveno co možná nejpodrobněji, a to z důvodu prevence budoucích sporů. Pro případ, že si smluvní strany neujednají možnost každoročního zvýšení nájemného ve smlouvě, může pronajímatel písemně navrhnout zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20% původně sjednaného nájemného.

Zánik nájmu bytu

Nájem bytu může zaniknout z mnoha důvodů, ale těmi nejčastějšími bezpochyby jsou:

uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán (jedná se tedy o smlouvy na dobu určitou),

dohodou smluvních stran,

odstoupením od smlouvy některou ze smluvních stran,

výpovědí některé ze smluvních stran.

Zánik uplynutím sjednané doby a dohodou

V případě zániku nájmu na základě uplynutí doby sjednané v nájemní smlouvy jistě žádné problémy nevznikají (je pak jen nutné vyzvat nájemce, aby byt opustil a řádně předal zpět pronajímateli). Stejně tak zánik nájmu dohodou nečiní v praxi závažnější problémy. Složitější situace nastává u výpovědi a odstoupení od smlouvy.

Odstoupení od smlouvy

V případě odstoupení je již situace složitější než u dvou výše uvedených způsobů zániku nájmu. Předně dle znění zákona nebude od smlouvy o nájmu bytu moci odstoupit pronajímatel. Zákonné důvody pro odstoupení od smlouvy se totiž kryjí s těmi pro výpověď z nájmu. Ovšem při výpovědi je pozice nájemníka více chráněna (viz níže) a tudíž je nutné dát nájemníkovi výpověď, neboť odstoupení namísto výpovědi by znamenalo zkrácení práv nájemce. Odstoupení od nájemní smlouvy tak bude možné především ze strany nájemce, a to v situaci, že si tuto možnost ve smlouvě strany ujednají (včetně konkrétního důvodu odstoupení od smlouvy).

Výpověď nájmu

Nejprve je nutné si uvědomit, že výpovědí chápeme jednostranné právní jednání, které je účinné doručením druhé straně. Poté od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi, začíná běžet výpovědní doba, která je tříměsíční. V případě, vypoví-li nájemní smlouvu pronajímatel, má tento také povinnost informovat nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Nutné je si i uvědomit, že výpověď musí být za všech okolností písemná. Další konkrétní právní úprava výpovědi z nájmu bytu se pak liší podle toho, zda výpověď dá pronajímatel nebo nájemce.

I pro případ zániku nájmu výpovědí se uplatnil směr, kdy dle NOZ je nájemce ve svých právech značné chráněn. Pronajímatel tak může dát nájemci výpověď jen v případě zákonem stanovených důvodů, které nemohou být (ani po dohodě stran) rozšiřovány. Takové ujednání by bylo neplatné. Jaké jsou tedy zákonem stanovené důvody, na základě kterých může dát pronajímatel nájemci výpověď z nájmu bytu? Tyto důvody jsou rozděleny podle toho, zda se jedná o nájem na dobu určitou nebo na dobu neurčitou:

A) výpovědní důvody výpovědi nájmu z bytu na dobu určitou ze strany pronajímatele:

• poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

• je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo proti osobě, která bydlí v domě, kde se byt nachází, případně pro úmyslný trestný čin proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

• musí-li být byt vyklizen, protože z důvodu veřejného zájmu bude muset být s bytem naloženo tak, že jej nebude možné užívat,

• je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

B) výpovědní důvody výpovědi nájmu z bytu na dobu neurčitou ze strany pronajímatele:

• poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

• je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo proti osobě, která bydlí v domě, kde se byt nachází, případně pro úmyslný trestný čin proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

• musí být byt vyklizen, protože z důvodu veřejného zájmu bude muset být s bytem naloženo tak, že jej nebude možné užívat,

• je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu,

• má-li být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství (případně již bylo toto rozvedeno),

• potřebuje-li pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v prvním stupni nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (zde se tedy bude jednat především o rodiče, prarodiče, potomky, sourozence, atd).

Pro případ výpovědi odůvodněné jedním ze dvou posledních důvodů je však nutné upozornit také na to, že je pronajímatel povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu uhradit škodu v případě, že nevyužil byt (tj. nebydlí-li v bytě on nebo některý jeho příbuzný) do jednoho měsíce od vyklizení bytu nájemcem.

Samostatným druhem výpovědi ze strany pronajímatele je pak situace, kdy má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby nájemce nejpozději do jednoho měsíce byt vyklidil a odevzdal. Zde se bude jednat o situaci, kdy nájemce porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem (zejména nezaplatil-li nájemné za dobu alespoň 3 měsíců, poškozuje-li závažným způsobem byt, způsobuje-li závažné obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí a užívá-li byt k jinému než sjednanému účelu). Aby bylo možno takovou výpověď udělit, je nutné nejprve nájemce vyzvat k odstranění závadného chování. Nájemcova situace je v případě, že vypovídá nájem bytu značně jednodušší, než pokud tak činí pronajímatel. Nájemce totiž může, v případě nájmu na dobu neurčitou, vypovědět nájem bez udání důvodu. Co se týče vypovězení nájmu na dobu určitou, může nájemce vypovědět tento nájem jen z důvodů, které si s pronajímatelem smluvně ujednal nebo ze zákonných důvodů. Těmito zákonnými důvody výpovědi nájmu na dobu určitou jsou:

• podstatná změna na straně nájemce tak, že nelze po něm rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (například nájemce má pronajatý byt v Praze, ale získal zaměstnání na druhé straně republiky),

• skutečnost, že pronajímatel zvlášť závažným způsobem porušuje své povinnosti,

• skutečnost, že z důvodu na straně pronajímatele nemůže nájemce byt užívat.

Závěr

Jak z tohoto článku vyplývá, změny, kterými prošel nájem bytu od 01.01.2014 jsou velmi rozsáhlé a je nutné jim věnovat značnou pozornost. Především je pak nutné znovu zdůraznit, že nová právní úprava nájmu bytu, která je předmětem tohoto článku, se bude aplikovat i na nájemní smlouvy uzavřené před 1. lednem roku 2014. Pro nájemce i pronajímatele by totiž z této skutečnosti mohlo vzniknout mnoho nepříjemností, které by mohli vést až k soudním řízením.


Článek pro Vás připravil: Mgr. Petr Peták

11/2014

Zpět